房地产市场近期市场情况及主要政策研究范文

(作者:zhanglisai_bj时间:2019-03-17 07:53:08)

房地产市场近期市场情况及主要政策研究

    一、房地产市场情况

    1、销售面积

    销售面积同比首现由负转正;今年年初以来一线城市销售面积累计同比下降,三线城市增速下降较缓。截至9 月末,今年前三季度商品房累计销售面积为116006 万平方米,累计同比增长10.3%,低于去年同期值的26.9%。且9 月商品房销售面积同比增速创下2015 4 月以来的新低,结束连续26 个月的同比正增长下降至-1.5%。具体到各线城市,今年一线城市商品房销售面积累计同比由正转负,9 月累计同比下降30.34%;二线和三线城市商品房销售面积虽仍然保持累计同比正增长,但不及去年同期,9 月末分别为1.17%11.19%

    2、销售价格

    不同城市销售价格增速分化,一二线同比降,三线升。70 大中城市新建商品房住宅价格指数同比增长放缓。但不同线城市价格增速出现分化。今年年初以来,一线和二线城市新建商品房住宅价格同比增长每月都有所放缓;三线城市1-7 月呈现上升趋势,直到8 月才略微有所回落。

    3、待售面积和新开工面积

    待售面积下降速度加快,房屋新开工面积增速下滑。去年以来,在响应国家三四线城市去库存的号召和棚改货币化政策刺激销售下,商品房待售面积从17 年初的7.05 亿平方米下降到今年9 月末的6.11 亿平方米,且下降速度加快。但房屋新开工累计面积增速由年初的两位数增长下降至9 月末的6.8%,增速放缓。

    4、开发投资完成额和资金来源

    房地产开发投资增速整体处于下降通道,资金来源受限。虽然8 月和9 月房地产开发投资同比略微上升,但是由于一般而言投资增速滞后于销售增速6 个月左右的时间,因此仍然整体处于下降通道。开发资金来源方面,截止今年9 月累计增速已放缓至8%,其中当月其他资金(定金及预收款和个人按揭贷款)分项自2015 4 月以来首现负增长。其他资金占房地产开发企业到位资金的一半左右,可谓相当重要。 

    二、房地产相关政策研究

    政策环境综述:行政调控下沉非热点城市,租赁政策持续落地

    17 9 月,政策调控继续向非热点城市下沉,尤其针对房价上涨过快的强二、三线城市,行业再次迎来了一波小规模限售调控潮。资金层面,监管进一步趋紧,监管延伸至消费贷流向的排查,进一步封堵了资金流向地产的入口。

    长效机制方面,9 月共有产权房与租赁政策持续落地。值得一提的是,10 18 日党的十九大会议报告中明确我国要加快建立主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,结合各地区前期的政策方案,我们预计未来住宅供给将会形成“租赁+共有产权+商品房”的多层次供应体系。

    9月长效机制继续加速推进,主要体现在共有产权房与租赁政策持续落地。共有产权房方面,914日,住建部发文支持北京、上海开展共有产权房试点,形成可推广的试点经验,将抓紧起草相关法规草案,推动住房租赁管理条例立法。同时,北京住建委发文,共有产权房针对符合限购条件的户籍及非户籍无房家庭,在份额方面,个人产权份额参照同质商品房价格确定,政府产权份额由所在地区级代持机构持有或市级代持机构持有,出售方面,取得不动产权证满5年可按市场价转让产权份额。

    租赁政策方面,试点城市继续在需求端强调租购同权。上海市政府于915日发布26条租赁支持政策,在需求端明确租房租住的常住居民可通过办理居住证、办理人户分离登记享受子女义务教育等服务。而山东租赁政策同样强调保障租房人权益,其中强调同一套住房在同一就学时段内,只允许同一租赁家庭子女就近入学。值得一提的是,1018日党的十九大会议报告中明确我国要加快建立主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,结合各地区前期的政策方案,我们预计未来住宅供给将会形成“租赁+共有产权+商品房”的多层次供应体系。

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